5 шагов к квартире в строящемся доме в Алматы: гид по покупке жилья, которое нужно подождать

Планируете купить квартиру в новостройке и знакомитесь с предложениями рынка? Тогда вы знаете, что квартиры в недостроенных жилых комплексах тоже продаются. Как купить квартиру в приглянувшемся ЖК, который еще не сдан в эксплуатацию? Зачем это делать? С какими вы столкнетесь преимуществами и недостатками? И как вообще это работает? Пошаговая инструкция от odome.kz поможет вам разобраться и принять решение. Кроме того, в статье мы собрали обзор предложений в Алматы.

Первое, что надо знать, покупка квартиры в недостроенном жилом комплексе – это не всегда участие в долевом строительстве. Более того, ни одного объекта с привлечением дольщиков не было начато с 2007 года. Остались только проблемные долгострои, по нескольку раз передаваемые от одного подрядчика другому. Существующий закон «О долевом участии в жилищном строительстве» не пользуется популярностью среди застройщиков. Компании используют иные способы реализации строящихся объектов, не противоречащие закону РК. Во многих странах продажи начинают на этапе строительства. Люди покупают жилье в недостроенных объектах, потому что это один из способов сэкономить. К тому же, если продажи открыты, нужная вам квартира может быть куплена кем-то другим, еще до сдачи в эксплуатацию.

Ощутима ли разница в цене? В зависимости от политики застройщика, можно сэкономить от 5 до 20 процентов. Иногда компании заявляют и о 50% экономии. А некоторые все-таки продают квартиры в строящихся и готовых объектах по одной цене.

За счет чего стоимость квадратного метра во время строительства может быть ниже? Зачастую, жилые комплексы строятся на деньги инвесторов, и с ними приходится делиться прибылью. Покупая квартиру в незавершенном доме, вы тоже фактически становитесь инвестором, который получает прибыль в виде дисконта. Кроме того, возведение жилого комплекса занимает продолжительное время. В среднем, около двух лет. Это, безусловно, влияет на конечную стоимость, хотя бы из-за постоянной инфляции, которая за 2016 год составила 13,6 процентов. В конечном итоге, приобретая недвижимость на этапе строительства, вы снижаете траты застройщика и поэтому получаете право на скидку.

Подготовка к покупке: что происходит на рынке недвижимости?

Чтобы принять взвешенное решение, нужно дотошно изучить все предложения и понять ситуацию на рынке в целом. «Дефицит недвижимости, конечно, ощущается, но и существует дефицит средств,» – говорит директор риэлтерской компании ArbatRealEstate Марина Грушина. Согласно данным комитета по статистике РК, в период с 2010 по 2015 год, средняя заработная плата в Казахстане выросла на 62%. А стоимость на квартиры в новостройках увеличилась на 29%. Если бы не рост цен на другие товары и услуги, можно было бы сказать, что жилье стало доступнее. Но накопленная инфляция за аналогичный период составила 57,55%. А ведь еще нужно учесть рост ставок вознаграждения в ипотечном кредитовании. В результате эффективный спрос на жилье (спрос, обеспеченный средствами к покупке) сократился. «Не стоит ожидать резкого повышения или понижения цен,» – заключает Марина Грушина.

В итоге, стоимость квартир в новостройках сейчас сравнялась со стоимостью жилья на вторичном рынке. По нашим подсчетам, средняя цена за м2 в доме, построенном ранее 2000 года, составляет около 367 000 тенге. А ведь современные квартиры имеют совершенно иные планировки и коммуникации, не говоря уже о предусмотренных парковках, детских садах, фитнесс центрах и прочих благах цивилизации.

Шаг первый. Изучаем предложения.

Допустим, вы задумались насчет покупки квартиры в недостроенном доме. С чего начать? С предварительного выбора конкретного жилого комплекса. В Алматы, по меньшей мере, 36 объектов будут сданы в эксплуатацию в 2016 году, и еще девять планируется завершить в 2017. В 29 из этих строящихся комплексов уже открыты продажи. Мы сделали подробный обзор всех предложений города. Выбор достаточно большой, представлены все классы жилья.

• 15 комплексов Эконом и Комфорт класса: IzumrudResidence; Айсулу; Сезам; Central Park Residence; CORDIAL (блок А); Байтал; Весна; Комфорт Плюс; Науаи 2; Панорама; Симфония (2 пятно); Бакытты Омир; Алмалы; Бастау; Куаныш. Средняя цена 335 500 тенге за м2.
• Восемь объектов класса Бизнес: Exclusive Residence (2 очередь); Амани; Samal Tower; Sun Garden (Таунхаус); Sun Garden Клубный дом; Алатау; Алма; Вавилон. Средняя цена 492 500 тенге за м2.
• И четыре жилых комплекса класса Премиум: Miras Park; Dostyk Residence; ile de FRANCE; Royal Gardens (2 очередь). Средняя цена 567 000 тенге за м2.

Другие важные показатели, которые вы увидите в таблице: этап строительства и заявленная экономия. Обычно, чем ближе жилой комплекс к вводу в эксплуатацию, тем меньше скидка. С другой стороны, маловероятно, что объект на завершающей стадии строительства будет заброшен. То есть, риски будут минимальны.

Способы продажи строящихся объектов В таблице указаны несколько способов купить недвижимость на стадии строительства. Сделаем пояснение по каждому:

• Предварительный договор купли-продажи: Гарантирует подписание в будущем основного договора купли-продажи. Иными словами, платите деньги сейчас, и застройщик в указанный срок обязуется совершить с вами сделку, на условиях, указанных в предварительном договоре.
• Инвестиционный договор:

Соглашение, регулирующее передачу денежной суммы с целью возврата в виде процентной надбавки или (в случае с недвижимостью) в виде актива высокой стоимости. Проще говоря, расстаетесь с капиталом сегодня, чтобы в дальнейшем получить сумму еще больше, в виде готовой недвижимости. Клиент становится участником проекта. Поэтому, зачастую, продажа с использованием инвестиционных договоров, предполагает большую скидку. Вы покупаете на грани себестоимости.

• Сделка с использованием Эскроу-счета:

Эскроу-счет – это текущий счет, на который плательщик зачисляет деньги с условием их блокировки до выполнения получателем обязательств, указанных в договоре. То есть, вы передаете деньги банку, а застройщик получает их только после того, как выполнит все договоренности. Например, передаст вам ключи от квартиры.

Шаг второй. Кто есть кто?

Следующий критерий для отбора – репутация застройщика и остальных участников проекта. «Конечно, риски зависят от этапа строительства. Чем меньше работ выполнено по проекту, тем выше риски, и эти риски берет на себя покупатель. Поэтому крайне важно выбирать надежного застройщика с хорошей репутацией и с портфелем успешно реализованных проектов. Изучать подробно сам проект, понимать источники финансирования и команду, которая над ним будет работать,» – объясняет директор по маркетингу и продажам Global Татьяна Неверко.

Предварительная проверка не потребует каких-то уникальных знаний в области строительства или законодательства. Важно изучить историю компании застройщика. Узнайте, сколько было сдано жилых комплексов, сколько строится. Рекомендации жителей завершенных объектов – лучший показатель качества строительства и честности компании.

Кто финансирует проект, тоже очень важно. Рейтинга строительных компаний в нашей стране не существует, а вот рейтинги банков обновляются регулярно. Высокие оценки банка могут быть плюсом в пользу какого-то конкретного комплекса.

Шаг третий. Проверка документов

После того, как вы провели предварительную проверку, детально изучите следующие документы:

• Учредительные документы и лицензии задействованных в проекте компаний;
• Документы на земельный участок (решение акимата о предоставлении права на землю);
• Разрешение на строительство (выдается ГАСК );
• Проектно-сметная документация объекта;
• Сведения об этапах строительства и сроках его завершения.

Если вы не можете или не хотите разбираться в этой кучей бумаг самостоятельно, смело обращайтесь к риэлтору или к юристу.

Шаг четвертый. Договор

Все документы оказались в порядке? Отлично! Отдельное внимание уделите договору. Какие именно указаны юридические и физические лица? Названия компаний в договорах и лицензиях могут отличаться, это не страшно. Однако стоит проверить всех участников соглашения. И если в договоре появились незнакомые вам компании, вернитесь к предыдущему пункту и проверьте все документы.

Возможно, компания, с которой вы подписываете договор, просто заказчик или оператор продаж. В таком случае, вам нужно знать, кто застройщик. Ведь именно строительная компания в конечном итоге ответственна за завершение строительства.

Еще один важный момент, в условиях обязательно оговариваются сроки сдачи объекта в эксплуатацию. И напоминаем, что сумма договора должна быть строго равна сумме, которую вы передадите продавцу. Иное является преступлением.

Шаг пятый. Дополнительные расходы

Перед подписанием договора обязательно посчитайте дополнительные расходы. Для того чтобы въехать в квартиру, скорее всего, придется сделать ремонт. В проектно-сметной документации вы найдете подробные характеристики вашей будущей квартиры. Не поленитесь заглянуть в справочник «Единые Нормы и Расценки на Строительные и Ремонтно-Отделочные Работы» и прикинуть стоимость предстоящих работ. Учтите этажность, возможно, строительные материалы придется поднимать не в лифте, а по лестнице. Даже если квартира на 20 этаже, доставка вас не разорит. Но, согласитесь, гораздо лучше узнать об этом заранее, а не в последний момент.

Также нужно будет учесть плату за регистрацию договоров и документов. Кроме того, добавьте к дополнительным расходам сумму арендных платежей за период ожидания квартиры, если вы снимаете жилье.

Выводы: если нравится, можно и подождать

Если основательно подойти к выбору строящегося комплекса, можно минимизировать свои риски. В любой экономической ситуации кто-то остается на коне, а кто-то становится банкротом, это очень сложно предсказать заранее. И, стоить заметить, что спекулянтов и аферистов больше, когда на рынке ажиотаж, а не спокойная ситуация, как сейчас. Но, в любое время, можно столкнуться как с надежной, так и с недобросовестной компанией. Покупайте с умом. Удачи!