Актуальное
05.12.2017
Автор:
Наталья Дем

5 шагов к квартире в строящемся доме в Алматы: гид по покупке жилья, которое нужно подождать

Советы
Советы

Планируете купить квартиру в новостройке и знакомитесь с предложениями рынка? Тогда вы знаете, что квартиры в недостроенных жилых комплексах тоже продаются. Как купить квартиру в приглянувшемся ЖК, который еще не сдан в эксплуатацию? Зачем это делать? С какими вы столкнетесь преимуществами и недостатками? И как вообще это работает? Пошаговая инструкция от odome.kz поможет вам разобраться и принять решение. Кроме того, в статье мы собрали обзор предложений в Алматы.

Первое, что надо знать, покупка квартиры в недостроенном жилом комплексе – это не всегда участие в долевом строительстве. Более того, ни одного объекта с привлечением дольщиков не было начато с 2007 года. Остались только проблемные долгострои, по нескольку раз передаваемые от одного подрядчика другому. Существующий закон «О долевом участии в жилищном строительстве» не пользуется популярностью среди застройщиков. Компании используют иные способы реализации строящихся объектов, не противоречащие закону РК. Во многих странах продажи начинают на этапе строительства. Люди покупают жилье в недостроенных объектах, потому что это один из способов сэкономить. К тому же, если продажи открыты, нужная вам квартира может быть куплена кем-то другим, еще до сдачи в эксплуатацию.

Ощутима ли разница в цене? В зависимости от политики застройщика, можно сэкономить от 5 до 20 процентов. Иногда компании заявляют и о 50% экономии. А некоторые все-таки продают квартиры в строящихся и готовых объектах по одной цене.

За счет чего стоимость квадратного метра во время строительства может быть ниже? Зачастую, жилые комплексы строятся на деньги инвесторов, и с ними приходится делиться прибылью. Покупая квартиру в незавершенном доме, вы тоже фактически становитесь инвестором, который получает прибыль в виде дисконта. Кроме того, возведение жилого комплекса занимает продолжительное время. В среднем, около двух лет. Это, безусловно, влияет на конечную стоимость, хотя бы из-за постоянной инфляции, которая за 2016 год составила 13,6 процентов. В конечном итоге, приобретая недвижимость на этапе строительства, вы снижаете траты застройщика и поэтому получаете право на скидку.

Подготовка к покупке: что происходит на рынке недвижимости?

Чтобы принять взвешенное решение, нужно дотошно изучить все предложения и понять ситуацию на рынке в целом. «Дефицит недвижимости, конечно, ощущается, но и существует дефицит средств,» – говорит директор риэлтерской компании ArbatRealEstate Марина Грушина. Согласно данным комитета по статистике РК, в период с 2010 по 2015 год, средняя заработная плата в Казахстане выросла на 62%. А стоимость на квартиры в новостройках увеличилась на 29%. Если бы не рост цен на другие товары и услуги, можно было бы сказать, что жилье стало доступнее. Но накопленная инфляция за аналогичный период составила 57,55%. А ведь еще нужно учесть рост ставок вознаграждения в ипотечном кредитовании. В результате эффективный спрос на жилье (спрос, обеспеченный средствами к покупке) сократился. «Не стоит ожидать резкого повышения или понижения цен,» – заключает Марина Грушина.

В итоге, стоимость квартир в новостройках сейчас сравнялась со стоимостью жилья на вторичном рынке. По нашим подсчетам, средняя цена за м2 в доме, построенном ранее 2000 года, составляет около 367 000 тенге. А ведь современные квартиры имеют совершенно иные планировки и коммуникации, не говоря уже о предусмотренных парковках, детских садах, фитнесс центрах и прочих благах цивилизации.

Шаг первый. Изучаем предложения.

Допустим, вы задумались насчет покупки квартиры в недостроенном доме. С чего начать? С предварительного выбора конкретного жилого комплекса. В Алматы, по меньшей мере, 36 объектов будут сданы в эксплуатацию в 2016 году, и еще девять планируется завершить в 2017. В 29 из этих строящихся комплексов уже открыты продажи. Мы сделали подробный обзор всех предложений города. Выбор достаточно большой, представлены все классы жилья.

Таблица.ЖК которые продаются

Таблица.ЖК которые продаются

Другие важные показатели, которые вы увидите в таблице: этап строительства и заявленная экономия. Обычно, чем ближе жилой комплекс к вводу в эксплуатацию, тем меньше скидка. С другой стороны, маловероятно, что объект на завершающей стадии строительства будет заброшен. То есть, риски будут минимальны.

Способы продажи строящихся объектов В таблице указаны несколько способов купить недвижимость на стадии строительства. Сделаем пояснение по каждому:

  • Предварительный договор купли-продажи: Гарантирует подписание в будущем основного договора купли-продажи. Иными словами, платите деньги сейчас, и застройщик в указанный срок обязуется совершить с вами сделку, на условиях, указанных в предварительном договоре.
  • Инвестиционный договор:

Соглашение, регулирующее передачу денежной суммы с целью возврата в виде процентной надбавки или (в случае с недвижимостью) в виде актива высокой стоимости. Проще говоря, расстаетесь с капиталом сегодня, чтобы в дальнейшем получить сумму еще больше, в виде готовой недвижимости. Клиент становится участником проекта. Поэтому, зачастую, продажа с использованием инвестиционных договоров, предполагает большую скидку. Вы покупаете на грани себестоимости.

  • Сделка с использованием Эскроу-счета:

Эскроу-счет – это текущий счет, на который плательщик зачисляет деньги с условием их блокировки до выполнения получателем обязательств, указанных в договоре. То есть, вы передаете деньги банку, а застройщик получает их только после того, как выполнит все договоренности. Например, передаст вам ключи от квартиры.

Шаг второй. Кто есть кто?

Следующий критерий для отбора – репутация застройщика и остальных участников проекта. «Конечно, риски зависят от этапа строительства. Чем меньше работ выполнено по проекту, тем выше риски, и эти риски берет на себя покупатель. Поэтому крайне важно выбирать надежного застройщика с хорошей репутацией и с портфелем успешно реализованных проектов. Изучать подробно сам проект, понимать источники финансирования и команду, которая над ним будет работать,» – объясняет директор по маркетингу и продажам Global Татьяна Неверко.

Предварительная проверка не потребует каких-то уникальных знаний в области строительства или законодательства. Важно изучить историю компании застройщика. Узнайте, сколько было сдано жилых комплексов, сколько строится. Рекомендации жителей завершенных объектов – лучший показатель качества строительства и честности компании.

Кто финансирует проект, тоже очень важно. Рейтинга строительных компаний в нашей стране не существует, а вот рейтинги банков обновляются регулярно. Высокие оценки банка могут быть плюсом в пользу какого-то конкретного комплекса.

Шаг третий. Проверка документов

После того, как вы провели предварительную проверку, детально изучите следующие документы:

  • Учредительные документы и лицензии задействованных в проекте компаний;
  • Документы на земельный участок (решение акимата о предоставлении права на землю);
  • Разрешение на строительство (выдается ГАСК );
  • Проектно-сметная документация объекта;
  • Сведения об этапах строительства и сроках его завершения.

Если вы не можете или не хотите разбираться в этой кучей бумаг самостоятельно, смело обращайтесь к риэлтору или к юристу.

Шаг четвертый. Договор

Все документы оказались в порядке? Отлично! Отдельное внимание уделите договору. Какие именно указаны юридические и физические лица? Названия компаний в договорах и лицензиях могут отличаться, это не страшно. Однако стоит проверить всех участников соглашения. И если в договоре появились незнакомые вам компании, вернитесь к предыдущему пункту и проверьте все документы.

Возможно, компания, с которой вы подписываете договор, просто заказчик или оператор продаж. В таком случае, вам нужно знать, кто застройщик. Ведь именно строительная компания в конечном итоге ответственна за завершение строительства.

Еще один важный момент, в условиях обязательно оговариваются сроки сдачи объекта в эксплуатацию. И напоминаем, что сумма договора должна быть строго равна сумме, которую вы передадите продавцу. Иное является преступлением.

Шаг пятый. Дополнительные расходы

Перед подписанием договора обязательно посчитайте дополнительные расходы. Для того чтобы въехать в квартиру, скорее всего, придется сделать ремонт. В проектно-сметной документации вы найдете подробные характеристики вашей будущей квартиры. Не поленитесь заглянуть в справочник «Единые Нормы и Расценки на Строительные и Ремонтно-Отделочные Работы» и прикинуть стоимость предстоящих работ. Учтите этажность, возможно, строительные материалы придется поднимать не в лифте, а по лестнице. Даже если квартира на 20 этаже, доставка вас не разорит. Но, согласитесь, гораздо лучше узнать об этом заранее, а не в последний момент.

Также нужно будет учесть плату за регистрацию договоров и документов. Кроме того, добавьте к дополнительным расходам сумму арендных платежей за период ожидания квартиры, если вы снимаете жилье.

Выводы: если нравится, можно и подождать

Если основательно подойти к выбору строящегося комплекса, можно минимизировать свои риски. В любой экономической ситуации кто-то остается на коне, а кто-то становится банкротом, это очень сложно предсказать заранее. И, стоить заметить, что спекулянтов и аферистов больше, когда на рынке ажиотаж, а не спокойная ситуация, как сейчас. Но, в любое время, можно столкнуться как с надежной, так и с недобросовестной компанией. Покупайте с умом. Удачи!

Тэги: